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      投資第二間物業與「紙上物業」之比較

      現年40歲的陳先生,任職銀行IT部門主管,其太太(39歲)則是家庭主婦。陳先生月入約10萬元,已有一個自住物業,市值約900萬,另有股票150萬、強積金100萬,以及現金300萬。

      陳先生計劃利用手頭資金進行投資,以達財富增值之效,心目中有兩個選擇,其一是透過太太的名義,多買一個物業,目標樓價約600萬元;其二是投保一張價值相若、被喻為「紙上物業」的保費融資保單。

      買入物業  開支較高

      筆者嘗試從三方面作出比較,讓陳先生權衡利弊,作出最適合自身理財策略的選擇。第一,是開支。買入物業的話,以樓價600萬元,繳付兩成首期計算,便需120萬元;另外還需支付其他費用,包括18萬元從價印花稅、6萬元地產代理佣金,以及律師費等,總支出實際上要145萬元,當中尚未包括裝修費。

      每月供樓開支方面,以敍造八成按揭,貸款金額480萬元,供款年期為30年,假設利率為3.375厘計算,陳先生每月便需負擔21,677元供款。假設物業成功出租及租金回報達2.8厘,每月可收租14,000元,陳先生仍需「補貼」7,677元。

      至於保費融資保單,投保一張價值600萬元的保單,「首期」同樣是120萬元,已沒其他費用需要支付。而且,往後每月只需還息,無需還本,以利率同樣為3.375厘計算,就相當於12,150元。

      保費融資  最多蝕息

      第二,是回報。買入物業及保費融資同樣透過貸款,達到槓桿效果,以上述陳先生的個案為例,便是利用120萬元本金,控制600萬元資產。不過,樓價可升可跌,雖然過去十多年以來,樓價上升造就了很多百萬富翁,惟樓市現正處於下行趨勢,要重複此前的上升,難度似乎頗高;反觀保費融資,由於有保本成份,最壞情況就是蝕息。

      假設投資期為8年,本金若要升值1倍,樓價需上升10% ,即價值660萬元,扣減未償還按揭貸款410萬元、其他等同買樓時的使費50萬元,以及供款支出70萬元後,才是所得利潤,而這還未計管理費、差餉、地租、維修、裝修等費用。

      至於保費融資,投資期愈長,潛在回報率愈高。觀乎目前市場上的保費融資計劃,600萬元的保單,投資8年,預期現金價值將可增加至796萬元,扣減貸款、利息支出後,回報為128萬元,相當於1倍 。

      流動性屬考慮因素

      第三,是流動性。物業的流動性較低,既要找到買家,又要賣得心水價錢,並不容易,尤其是跌市時,可能花上數月才可成功脫手,價錢亦未必合心意;保費融資則可隨時贖回,而且一般沒有手續費。

      總括上述分析,保費融資雖然受加息影響其吸引力,但對比物業,還是較具優勢,只要投資期夠長(如8至10年),回報仍相當可觀,因此,筆者建議陳先生可考慮保費融資(「紙上物業」),代替實物物業。

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